Pleitewelle der Pflegebetreiber wirft Schatten

Gesundheitsimmobilien im Würgegriff _ Über dem Pflegemarkt schwebt das Damoklesschwert der Betreiberinsolvenzen. Höhere Löhne für Pflegekräfte, inflationsbedingt steigende Sachkosten und eine geringere Auslastung bringen die Betreiber von Pflegeeinrichtungen zunehmend in die Bredouille.

Savills-Researcher Matti Schenk hat seit Jahresanfang neben einer Vielzahl kleinerer Schließungen fünf Großinsolvenzen und Schutzschirmverfahren von Pflegeheimbetreibern mit zusammen 18 600 Pflegeplätzen in rund 270 Einrichtungen gezählt. Von den Pleiten waren insbesondere prominente Betreiber wie Curata und Convivo im Januar, Hansa und Novent im März sowie Dorea im April betroffen. Im Backgroundgespräch relativiert IMMAC-Manager Florian Bormann auch die Annahmen über die Qualität des Immobilienbestandes. Bormann weist darauf hin, dass viele Objekte nicht mehr marktkonform seien. Kleinere Familienbetriebe mit nur wenigen Pflegeplätzen würden kaum noch einen Generationswechsel erleben.

Weil die strukturellen Probleme jetzt die langfristigen Wachstumsperspektiven überschatten, ist laut Savills insbesondere bei risikoaversen Investoren eine deutliche Zurückhaltung zu beobachten. Im ersten Halbjahr hat sich das Investmentvolumen bereits auf 723 Mio. Euro halbiert. Aktuell liegen die Preisvorstellungen von Eigentümern und Bietern noch weit auseinander. Pflegeheime verloren im zweiten Quartal weiter an Bedeutung. In den Blickpunkt der Investoren rücken stattdessen Ärztehäuser und Wohnanlagen des Betreuten Wohnens. Internationale Investoren, die meist für die Hälfte der Investments gut waren, bleiben wieder zu Hause und lecken die Wunden ihrer Pleite-Beteiligungen. Fast 90% der Investments waren national.

Bei Pflegeheimen korrespondieren stark gestiegene Kosten, gesunkene Auslastungen, hohe Inflationsraten mit steigenden Indexmiet- und Nebenkosten nicht mit den Investitionskostensätzen. Während die Betreiber bei ihren Einnahmen sehr stark von der Pflegepolitik und den Kostenträgern abhängig sind, laufen die Kosten z. B. auch über das neue Tariftreuegesetz davon. Hinzu kommt, dass bei Personalengpässen nicht alle vorhandenen Plätze belegt werden dürfen. Damit sei derzeit ein wirtschaftlicher Betrieb von Pflegeeinrichtungen nicht dauerhaft zu finanzieren, so die Researcher.

Die Preise für Pflegeheime gaben weiter nach und die Spitzenrendite stieg analog laut C&W von 4,4% zum Ende des ersten Quartals auf aktuell 4,8% weiter an (Savills: 4,9%). Vor einem Jahr lag sie noch bei 4%. Bei Seniorenresidenzen für Betreutes Wohnen liegt die Rendite bei 4,3% (Q1: 3,75 bis 4%). Für die Zukunft sind sogar die Makler skeptisch. Zu groß seien die systemischen Herausforderungen.