Büromarkt-Resilienz wird zum Weihnachtsmärchen

In sinkenden Marktphasen ist immer die Talsohle erreicht oder kurz davor, so dass es in spätestens zwei oder drei Quartalen wieder bergauf gehen werde. Natürlich ist das Immobilien-Research in den letzten Dekaden besser und neutraler geworden. Der Tenor bleibt jedoch. Dabei spricht von einer Vermietungs-Resilienz von Büros gegen Konjunktur, Zinsen und Homeoffice und damit auch gegen den gesunden Menschenverstand nach dem vorliegenden Jahresergebnis wohl kaum noch jemand. Büroinvestoren ziehen sich zurück. Und auch bei den Mieten weist PLATOW schon seit längerem auf die Ausdifferenzierung des Marktes hin.

Faktisch wird die Resilienz der Büromärkte, von denen die Branche in den letzten Jahren trotz Corona und Zinsexplosion berichtete, zum jeweiligen Wintermärchen der Jahreswechsel. In der Analyse der Researchberichte haben wir den Durchschnitt der Maklerhäuser BNPPRE, Colliers, Cushman & Wakefield,  JLL und Savills gebildet. JLL hat in unserem Archiv das konsistenteste Datenmaterial und sehr geringe Unterschiede zum Durchschnitt. Um über 41% ist demnach der Büroflächenumsatz 2023 gegenüber dem letzten „normalen“ Jahr 2019 vor Corona und Inflationsbekämpfung zurückgegangen. In Summe schließe der deutsche Bürovermietungsmarkt in den sieben Top-Standorten mit einem Umsatz von etwas mehr als 2,5 Mio. qm bzw. -28% mit dem schwächsten Umsatzergebnis seit 2009 ab.

Alle Immobilienmetropolen zeigten deutliche Umsatzrückgänge. Aber anders als auf dem Investmentmarkt sei das Tal im Vermietungsmarkt kürzer, erwartet JLL-Deutschlandchef Konstantin Kortmann optimistisch. 2024 würden die Büroflächenumsätze schon wieder um 10% zunehmen. Aus PLATOW-Sicht sind dagegen die Auswirkungen von Homeoffice, KI und Konjunktur noch nicht voll angekommen. Aber auch JLL weist darauf hin, dass ein stetiges Anpassen und Neu-Denken des Faktors Bürofläche notwendig werde. Die Ausdifferenzierung des Marktes werde mit weiter steigenden Spitzenmieten für Top-Flächen und Mietsenkungen für schwächere Büros weiter vorangetrieben.

Insgesamt sind 2023 rund 1,3 Mio. qm neue Flächen auf den Markt gekommen (-27%). Für 2024 werden nach den Stornierungen 1,9 Mio. qm und für 2025 ca. 1,7 Mio. qm erwartet. Immerhin 49% seien bereits vermietet oder durch Eigennutzer belegt. Andererseits gingen neu errichtete Flächen direkt den Leerstand, allein im Q4/2023 mehr als 150 000 qm. Der Leerstand in den sieben Hochburgen liege bei 5,64 Mio. qm, die Leerstandsquote bei 5,8% (+0,3 Prozentpunkte über Ende Q3). Die Quoten lägen zwischen 3,3% in Köln und 8,8% in Frankfurt oder 9,7% in Düsseldorf.

Inzwischen stiegen die Büro-Spitzenmieten bereits seit 13 Jahren nach oben, lt. JLL-Spitzenmietpreisindex in den vergangenen zwölf Monaten um 6,8% auf einen neuen Höchststand von 275 Punkten. In München wurde zum Jahresende die Marke von 50,00 Euro erreicht. Köln stieg auf aktuell 32,50 Euro, Frankfurt mit 46,50 Euro in der Spitze und Hamburg mit 34,50 Euro blieben konstant. Berlin mit 44,00 Euro, Düsseldorf mit 40,00 Euro und Stuttgart mit 35,00 Euro legten um etwa 6% zu. In der Durchschnittsmiete dürfte es bald anders aussehen. In Randlagen und in durchschnittlichen Objekten werde der Druck schnell zunehmen. Das führe zu weiter sinkenden Durchschnittsmieten, so JLL.