TAG Immobilien Aktie (DE0008303504)

Trotz guter Ergebnisse laufen derzeit nur wenige Immobilien-Aktien richtig gut. Schuld ist die Angst vor steigenden Zinsen. Eine Ausnahme bildet TAG Immobilien: Der Titel (15,41 Euro; DE0008303504) erreichte erst vor wenigen Tagen das höchste Niveau seit 2002.

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Speziell nach dem Übernahmeangebot für unseren ehemaligen Depot-Wert WCM sind die Kurse vieler Immobilien-Werte angesprungen. Dazu gehört auch die TAG Immobilien-Aktie (14,24 Euro; DE0008303504), die aktuell auf dem höchsten Niveau seit 2002 notiert.

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Die Immobilienwerte sind zuletzt in Bewegung gekommen, speziell nach dem Übernahmeangebot für WCM (vgl. PB v. 17.5.).

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Bei den Immobilienwerten tut sich was. Immer wieder hören wir von Übernahmeplänen bei einigen Playern. TAG Immobilien gilt z. B. als möglicher Kandidat, der für Vonovia oder Deutsche Wohnen (s. S. 1) interessant sein könnte. Nun hat sich TAG aber erstmal selbst größer gemacht: Ende Februar kauften die Hamburger ein Wohnimmobilienportfolio mit 1 441 Einheiten in der Stadt Brandenburg für 41,9 Mio. Euro. Dem steht eine Jahresnettokaltmiete von derzeit ca. 3,4 Mio. Euro gegenüber. Doch dies kann mehr werden, denn die Leerstandquote liegt bei hohen 19,3%. Nachdem der Konzern schon im Herbst 2016 rund 64 Mio. Euro in ca. 1 650 Wohneinheiten investierte und die Fremdfinanzierung nicht weiter ausbauen wollte, nutzte COO Claudia Hoyer vorhandenes Vermögen. Denn aus dem 2014er-Aktienrückkauf hatte TAG noch ca. 4 Mio. Papiere (rund 2,8% des Grundkapitals) im Bestand. Diese verkaufte der Konzern in dieser Woche an institutionelle Anleger mit geringem Abschlag zum Börsenkurs, exakt zu 12,48 Euro. Der Bruttoerlös liegt bei 51,1 Mio. Euro. Da die Verwaltung die Aktien vor rund drei Jahren bei 9,30 Euro gekauft hat, entsteht zudem ein einmaliger Sonderertrag.

Wie alle Immobilienwerte litt auch TAG Immobilien zuletzt unter der Angst vor steigenden Zinsen. Die Aktie verpasste deshalb die Jahresendrally. Operativ ist der Konzern auf Kurs: Dank steigender Mieten, sinkender Leerstände und geringerer Zinsbelastungen soll der Gewinn 2017 weiter steigen. Das MDAX-Unternehmen will bei den Funds from Operations (FFO) bis zu 106 Mio. Euro erreichen, nachdem es 2016 rund 93 Mio. Euro werden dürften.

Dank einer starken operativen Entwicklung ist die Aktie von TAG Immobilien auf den höchsten Stand seit fast 14 Jahren gestiegen. So hat der Spezialist für Wohnimmobilien in Großstädten wie Hamburg, Leipzig und Berlin die Funds From Operations (FFO), eine Immobilien-Kennzahl, die das operative Ergebnis misst, weiter gesteigert. Sie stiegen zum Vorquartal um 7,9% auf 23,3 Mio. Euro und erreichten im ersten Halbjahr 44,9 Mio. Euro. Zu verdanken ist dies in ers-ter Linie niedrigeren Finanzierungskosten. TAG hatte im März das Kapital erhöht. Aber auch die Leerstandsquote konnte per Ende Juni auf 7,1% (7,7% zu Jahresbeginn) gesenkt werden.

Etwas mehr Bewegung könnte in den kommenden Tagen in die Aktie der TAG Immobilien kommen. Denn der Spezialist für Wohnimmobilien in Großstädten wie Hamburg, Leipzig und Berlin will eine Wandelanleihe, die erst 2019 fällig wird, schon jetzt in Aktien (11,87 Euro; DE0008303504) wandeln. Die Gläubiger können sich bis zum 8. Juli entscheiden. Wird das Angebot komplett angenommen, würde TAG knapp 10 Mio. neue Aktien ausgeben und eine Wandlungsprämie von 12,75% zahlen, was rund 9,5 Mio. Euro entspricht.

Exakt im Trend liegt die TAG Immobilien. Denn das MDAX-Mitglied setzt auf Wohnhäuser in Großstädten wie Hamburg, Leipzig oder Berlin. Aktuell umfasst das Portfolio rund 80 000 Einheiten. Doch das Wachstum soll weitergehen. Frische Mittel stehen zur Verfügung, weil der Verkauf von 5 Mio. eigener Aktien an institutionelle Anleger einen Bruttoerlös von 58,3 Mio. Euro brachte. Das entspricht einem Preis von 11,65 Euro. Damit machte TAG sogar einen Gewinn, denn die veräußerten Papiere stammten aus einem 2014er-Aktienrückkaufprogramm. Damals wurden im Schnitt 9,30 Euro bezahlt.

Deutsche Immobiliengesellschaften sind derzeit sehr beliebt. Denn der Wohnraum wird knapper. Dies nutzt auch die im MDAX gelistete TAG Immobilien. Ihr Fokus liegt auf Großstädten wie Hamburg, Leipzig und Berlin. Insgesamt umfasst das Portfolio rund 75 000 Einheiten – Tendenz steigend. Die Gewerbeimmobilien wurden 2014 abgegeben. Daher könnte TAG auch im Ringen von Vonovia und Deutsche Wohnen ins Spiel kommen. Scheitert dieser Deal, könnte TAG für beide größeren Player zum Akquisitionsziel werden.

Mit der angestrebten Übernahme der LEG Immobilien durch die Deutsche Wohnen fügen die beiden MDAX-Unternehmen der Konsolidierungsgeschichte im Wohnimmobiliensektor ein weiteres Kapitel hinzu (siehe PB v. 23.9.). Schließlich fusioniert hier nicht irgendwer, sondern die deutsche Nr. 2 mit der Nr. 3. Mit einem Börsenwert von gut 12 Mrd. Euro und einem Bestand von rund 250 000 Wohnungen rückt das neue Unternehmen merklich in Richtung Branchenführer Vonovia, der jetzt in den DAX aufgestiegen ist. Noch unter dem alten Namen Deutsche Annington hatte sich der Immobilienriese im Winter mit Gagfah die damalige Drittplatzierte einverleibt und kommt seither bei einem Bestand von ca. 350 000 Wohnungen auf einen Börsenwert von 13,6 Mrd. Euro.

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