LEG Immobilien Aktie (DE000LEG1110)

Erst die Debatte um Enteignung, jetzt der „Mietendeckel“. Berlin sagt der Immobilienwirtschaft den Kampf an. Doch während Mieter dadurch noch gar nichts gewonnen haben, sind Anleger bereits jetzt die ersten Verlierer. Zwar ist der Deckel nur auf die Hauptstadt beschränkt und seine Verfassungsmäßigkeit dürfte noch geprüft werden. Doch die Unsicherheit ist groß und lässt die Aktienkurse von Wohnimmobilienkonzernen purzeln.

LEG Immobilien hat die 2018er-Ziele erreicht und strebt weiterhin ein solides Wachstum an. Das MDAX-Unternehmen hat die Funds From Operations (FFO), die zentrale operative Kennziffer bei Immobilienunternehmen, im vergangenen Jahr um 7,9% auf 318,6 Mio. Euro gesteigert und damit den selbstgesteckten Zielbereich von 315 Mio. bis 323 Mio. Euro locker erreicht. Zum Dank gibt‘s für die Aktionäre eine um 16% höhere Dividende von 3,53 Euro je Aktie (Rendite: 3,4%).

Mit dem Kauf von rd. 3 750 Wohnungen in der Kernregion NRW und mit räumlicher Nähe zu eigenen Quartieren hat LEG Immobilien seine Basis weiter gestärkt. Auch wenn zum Kaufpreis Stillschweigen vereinbart wurde, gingen die Düsseldorfer wohl – wie bisher – mit Bedacht vor.

Wenn LEG Immobilien in einem Monat die Zahlen für das 1. Hj. veröffentlicht, dürfte der MDAX-Konzern seiner 2018er-Guidance ein ganzes Stück näher gekommen sein. Schon im Q1 zeigte er sich mit Funds From Operations (FFO) von 74,2 Mio. Euro auf einem guten Weg, die avisierte Range zwischen 315 Mio. und 323 Mio. Euro zu erreichen.

Das Wohnungsportfolio von LEG Immobilien hat sich im vergangenen Jahr sehr gut entwickelt. Denn bei den freien, nicht langfristig preisgebundenen Mieten verzeichneten die Düsseldorfer einen Zuwachs von 4,1%.

Das Chartbild des auf Wohnimmobilien spezialisierten MDAX-Konzerns LEG Immobilien ist angeschlagen. Wir hatten ihnen zuletzt kurz vor Veröffentlichung der H1/16-Zahlen (PB v. 1.8.) zum Einstieg geraten. Seither hat der Anteilschein (75,87 Euro; DE000LEG1110) im Zuge des sektorweiten Abschwungs rund 16% an Wert verloren. Nachdem bereits die wichtige Unterstützungszone bei 80 Euro Anfang Oktober unterschritten wurde, scheiterte in der vergangenen Handelswoche der Versuch, den Widerstand hinter sich zu lassen und Schwung nach oben mitzunehmen.

Der deutsche Immobilienmarkt hat in den vergangenen Jahren nicht nur auf Grund steigender Mieten viele internationale Investoren angelockt. Auch relativ hohe und weiter steigende Kaufpreise für gewerblich und privat genutzte Immobilien erklären das große Interesse der internationalen Geldgeber, die im 1H/16 rund 25% des investierten Kapitals ausmachten (1H/15: 13%). So konnten die durchschnittlichen Kaufpreise für gewerblich gehandelte Wohnungen und Wohnportfolios im 1H/16 auf über 100 000 Euro pro Wohnung zulegen. Noch vor fünf Jahren lag dieser Preis bei unter 60 000 Euro, was einem durchschnittlich jährlichen Anstieg von gut 10% entspricht.

Einer Branche konnten die Brexit-Verwerfungen an der Börse spürbar wenig zusetzen: die der Wohnimmobiliengesellschaften. Die Aktien der drei großen Spieler Vonovia, Deutsche Wohnen und LEG Immobilien mussten am Tag nach der Abstimmung zwar deutliche Abschläge hinnehmen, alle drei Papiere egalisierten die Verluste aber ziemlich schnell. Betongold gewinnt in unsicheren Zeiten eben noch mehr an Bedeutung, zumal die ungebremste Nachfrage nach Wohnraum gepaart mit steigenden Mietpreisen schon jetzt viele Investoren auf die Wohnimmobilienkonzerne lenkt.

Der auf Wohnimmobilien spezialisierte MDAX-Konzern LEG ist positiv ins neue Jahr gestartet. Im Auftaktquartal setzte sich der stabile Trend des Vorjahres fort, was in einem Anstieg der Nettokaltmieten (+10,5%) und der FFO 1 (+21,8%) zum Ausdruck kam. Der Anstieg bei den FFO 1 ist gemäß Quartalsbericht auf die vorzeitige Refinanzierung von Darlehen mit einem Gesamtvolumen 300 Mio. Euro zurückzuführen, wodurch sich eine Reduktion des fortlaufenden Zinsaufwands ergibt.

Bayer greift nach Monsanto, chinesische Investoren buhlen um Kuka, Aixtron und vielleicht auch SGL Carbon, Stada gerät ins Visier eines aktivistischen Investors, Wincor Nixdorf verliert seine Eigenständigkeit an Diebold. Die Deutsche Börse will sich mit ihrem Londoner Pendant vereinigen, Capital Stage mit Chorus Clean Energy. Keine Frage: Deutschlands größere Konzerne sind im Übernahmereigen.

Für das Geschäftsjahr 2015 wird LEG eine Dividende von 2,26 Euro pro Aktie vorschlagen (Dividendenrendite: 3,0%). Die Dividendenerhöhung ist auch fundamental begründet, denn LEG präsentierte starke operative Zahlen für das Gesamtjahr 2015 und gibt zudem einen optimistischen Ausblick für 2016 und 2017. So prognostiziert Thomas Hegel, CEO der LEG, ein deutliches Wachstum beim operativen Ergebnis (FFO) von 25% im Jahr 2016 und von 10% im Jahr 2017.

Es hatte sich abgezeichnet, seit Mittwoch ist es Gewissheit: Vonovia ist mit der Übernahme der Deutsche Wohnen gescheitert. Bis zum Mittag konnte der DAX-Konzern lediglich 30,4% der Aktionäre überzeugen. Darin bereits eingerechnet sind die potenziellen Anteile aus einer Wandelanleihe, bei der sich die Deutsche Wohnen als Reaktion auf die Vonovia-Pläne aber vorbehielt, die Gläubiger in bar auszuzahlen.

Realwerte wie Immobilien und Aktien schützen bekanntermaßen Investoren vor der Geldentwertung. Um an den Entwicklungen auf den Immobilienmärkten zu partizipieren, stehen Anlegern einige Gesellschaften zur Auswahl, von denen Vonovia, Deutsche Wohnen und LEG Immobilien mit Marktwerten von über 1 Mrd. Euro zu den größeren Firmen zählen. Allerdings sollte Größe nicht ausschlaggebend bei der Aktienselektion sein. Denn ein Vergleich ausgewählter Asset-Manager zeigt, dass in den letzten zwölf Monaten kleinere Immobilienentwickler höhere Renditen einbrachten.

Die Fusionswelle bei den großen deutschen Wohnungsbestandshaltern dürfte bald zum Erliegen kommen. Hiervon geht jedenfalls LEG Immobilien-CFO Eckhard Schultz aus. Zu Jahresbeginn sagte er, dass sich Größe in Profitabilität und steigenden Werten für die Aktionäre umsetzen müsse. Hierbei würden insbesondere die in Aussicht gestellten Spareffekte zunehmend hinterfragt. Allerdings sieht Schultz seine Firma bestens aufgestellt, um auch ohne größere Übernahmen Wert für die Anteilseigner zu schaffen. Seit dem Börsengang sei zudem die Anzahl der Wohneinheiten von knapp 90 000 auf rund 130 000 gestiegen. Derzeit haben die Düsseldorfer zudem weitere kleinere Immobilienpakete im Auge.

Nachdem die Firma Deutsche Wohnen die Übernahme des Konkurrenten LEG Immobilien abgesagt hat, stehen die Rheinländer weiterhin auf eigenen Beinen. Insgesamt stufen wir die neue Situation nicht als negativ ein, da LEG auch als selbstständiges Unternehmen über gute Aussichten verfügt. So ist das Bundesland NRW, in dem der MDAX-Konzern aktiv ist, keinesfalls ein schlechter Standort. Zwar sind die Wohnungspreise nur in einigen Regionen wie Köln, Düsseldorf und Münster zuletzt deutlich gestiegen. In anderen Ballungsräumen wie dem Ruhrgebiet sehen wir mittelfristig aber auch ein deutliches Wertsteigerungspotenzial. So sind hier die Preise für Objekte mit teilweise unter 1 000 Euro je Quadratmeter noch sehr günstig, was sich bedingt durch die Zuwanderung aber bald ändern dürfte. Mit dem am Montag bekannt gegebenen Erwerb von 13 800 Wohnungen von Vonovia baut das Unternehmen seine Position in diesem Marktsegment aus.

Der Wohnungsbestandshalter Deutsche Wohnen (24,52 Euro; DE000A0HN5C6) hat die Übernahme der Wettbewerbers LEG Immobilien (68,53 Euro; DE000LEG1110) abgesagt. Dieser Schritt kam für viele Experten kaum überraschend, da der DAX-Konzern Vonovia (27,90 Euro; DE000A1ML7J1) zeitgleich an einem Kauf der Deutschen Wohnen interessiert ist. Damit ist Vonovia der Übernahme des Berliner Konkurrenten nun einen bedeutenden Schritt näher gekommen.

Dass der Immobilienbranche hierzulande eine größere Konsolidierungswelle bevorsteht, ist lange bekannt. Was sich in den vergangenen Wochen abgespielt hat, dürfte dennoch den einen oder anderen Marktteilnehmer überrascht haben.

Mit der angestrebten Übernahme der LEG Immobilien durch die Deutsche Wohnen fügen die beiden MDAX-Unternehmen der Konsolidierungsgeschichte im Wohnimmobiliensektor ein weiteres Kapitel hinzu (siehe PB v. 23.9.). Schließlich fusioniert hier nicht irgendwer, sondern die deutsche Nr. 2 mit der Nr. 3. Mit einem Börsenwert von gut 12 Mrd. Euro und einem Bestand von rund 250 000 Wohnungen rückt das neue Unternehmen merklich in Richtung Branchenführer Vonovia, der jetzt in den DAX aufgestiegen ist. Noch unter dem alten Namen Deutsche Annington hatte sich der Immobilienriese im Winter mit Gagfah die damalige Drittplatzierte einverleibt und kommt seither bei einem Bestand von ca. 350 000 Wohnungen auf einen Börsenwert von 13,6 Mrd. Euro.

Am Montag ging der DAX-Aufstieg des Wohnungsbestandshalters Vonovia über die Bühne. Dieser wurde möglich, da die Marktkapitalisierung mit der Übernahme des Wettbewerbers Gagfah stieg. Jetzt nimmt auch Konkurrent Deutsche Wohnen (22,63 Euro; DE000A0HN5C6) den Leitindex ins Visier. Wie der Konzern am Sonntag meldete, ist die Akquisition des MDAX-Mitglieds LEG Immobilien (72,93 Euro; DE000LEG1110) geplant. Damit würden die Berliner eine kritische Masse erreichen und über 250 000 Wohnungen verfügen.

Seit den 1960er-Jahren ist die Bevölkerungsentwicklung in vielen Gemeinden der Metropolregion Rhein-Ruhr negativ. Hierbei litt das Gebiet unter dem Strukturwandel, der durch den Abbau in der Kohle- und Stahlindustrie ausgelöst wurde. Allerdings scheint dieser Trend nun gestoppt. Seit wenigen Jahren nimmt die Bevölkerungszahl in Großstädten wie Dortmund, Duisburg, Essen und Wuppertal wieder leicht zu. Dies liegt insbesondere an der Zuwanderung nach Deutschland. Experten schätzen, dass der positive Wanderungssaldo (Zuzüge minus Fortzüge) im Jahr 2014 rund 470 000 Menschen betrug. Hiervon profitiert auch der Wohnungsmarkt, der in Nordrhein-Westfalen wieder an Schwung gewinnen dürfte.