„Der Preis ist das, was du bezahlst. Der Wert ist das, was du erhältst.“
Die Krise am Immobilienmarkt hat an der Bewertung zahlreicher Immo-Aktien massiv gerüttelt. Nicht nur brachen die Kurse um bis zu 80% ein, auch auf die Portfolien mussten Berichtigungen von rund 20% vorgenommen werden.
Endlich einmal gute Nachrichten, dürften sich die Aktionäre von LEG Immobilien gefreut haben. CEO Lars von Lackum hatte am Donnerstag (29.6.) die Guidance für den operativen Gewinn abzüglich der Investitionen (AFFO) kräftig auf 165 Mio. bis 180 Mio. (bisher: 125 Mio. bis 140 Mio.) Euro angehoben und auch eine ber. EBITDA-Marge von 80% anstelle von 78% in Aussicht gestellt.
Die jahrelang von niedrigen Zinsen profitierende Immobilienbranche muss sich nun in einem gegensätzlichen Umfeld zurechtfinden. Das sehen wir auch bei Hamborner Reit. Nach vorl. Zahlen für 2022 sieht der Bestandshalter von Büro- und Nahversorgungsimmobilien die 2023er-Entwicklung davon abhängig, wie im derzeitigen Zins- und Inflationsumfeld Nettoakquisitionen von ca. 50 Mio. € umgesetzt werden können. Positiv würden sich indexbasierte Mieterhöhungen auswirken, während längere Vermarktungszeiten und weitere Kostensteigerungen in der Instandhaltung negativ zu Buche schlagen. Ausgehend von dieser gemischten Gemengelage verstehen wir, warum nach 2022er-Mieterlösen von 85,0 Mio. Euro (+0,7%) und Funds From Operations (FFO) von 51,0 Mio. Euro (-4,0%) 2023 erneut keine großen Sprünge drin sind.
Mit den vorläufigen Jahreszahlen stellte Hamborner REIT am Dienstag (8.2.) erneut die gute Stabilität unter Beweis. Bedingt durch den Verkauf von Objekten reduzierten sich beim Spezialisten für deutsche Büro- (41%) und Einzelhandelsimmobilien (59%) Mieten und Funds from Operations (FFO) moderat.
Unter den Immobilienwerten gefällt uns Hamborner REIT schon länger, weil die Duisburg ihr Geschäft mit einer Erfahrung von mehr als 50 Jahren verstehen und unaufgeregt weiterentwickeln.
Am Aktienmarkt findet gerade ein Tauziehen zwischen Inflationssorgen und guten Unternehmensberichten statt. In den USA haben Anleger dabei den Donnerschlag der Inflation bereits deutlich vernommen: Mit 6,2% lag die US-Teuerungsrate im Oktober so hoch wie seit 1990 nicht mehr; auch die weniger volatile Kernrate (ohne Energie- und Nahrung) entfernte sich mit 4,6% (Sept.: 4,0%) immer weiter vom Fed-Ziel bei 2%.
Die Corona-Situation hat Hamborner Reit im Q1 gut gemeistert. Auch wenn die Funds From Operations wegen pandemiebedingter Wertberichtigungen auf Mietforderungen und drohende Zahlungsausfälle um 4,6% auf 12,7 Mio. Euro sanken, blieben die Umsätze mit 21,8 Mio. Euro stabil. Zudem lag der Wert der 75 Objekte weiter bei 1,6 Mrd. Euro.
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Jetzt anmeldenEine schwierigere Anfangszeit als den Beginn der Corona-Pandemie hätte sich Vorstandschef Niclas Karoff bei Hamborner REIT kaum vorstellen können. Aber der Bestandhalter von deutschen Gewerbeimmobilien (Büro- und Einzelhandelsobjekte) stützt sich zum Glück auf ein relativ stabiles und konservatives Geschäftsmodell.
Nicht nur wegen der Börsenturbulenzen dürfte es eine spannende Woche für Vorstandschef Niclas Karoff von Hamborner REIT gewesen sein. Denn er trat zu Monatsbeginn den neuen Posten an.
Traditionell fallen Dividendenzahlungen bei Nebenwerten vergleichsweise mager aus. Denn hier tummeln sich viele Wachstumstitel, die freie Liquidität lieber in den Ausbau des Geschäfts investieren. Nach der jetzt vorgelegten „Dividendenstudie 2019“ der Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz (DSW) ergibt sich aber auch im Unterbau der deutschen Unternehmenslandschaft eine respektable Bilanz: Hier ist der Anteil der Dividende zahlenden Titel noch einmal leicht auf 58% gestiegen – vor zehn Jahren kehrte mit 31% nur ein knappes Drittel Gewinne aus.
Die Entscheidung der EZB, die Zinsen auf dem niedrigen Niveau zu halten (s. a. S. 1 „Unsere Meinung“), ist eine gute Nachricht für Betongold. Ohne nachhaltig steigende Zinsen wird sich der Boom bei Immobilienpreisen und damit auch den zugehörigen Aktien weiter fortsetzen. Wir schauen uns die Entwicklung bei drei Gesellschaften genauer an, die kürzlich ihre Bücher für 2018 geöffnet haben.
Die Berichtssaison der Unternehmen zum Q3 hat in dieser Woche ihren frenetischen Höhepunkt erreicht. Wie von uns prognostiziert (vgl. PB v. 17.10.) sind die deutschen Unternehmen im Schnitt besser durch die drei Monate per Ende September gekommen als vom Markt erwartet. Nach einer jetzt vorgelegten Zwischenbilanz von Ernst & Young (EY) konnten die 15 DAX-Unternehmen, die bereits Zahlen präsentiert haben, den Umsatz im Schnitt um etwa 2% steigern.
In den ersten neun Monaten konnte Hamborner Reit operativ ordentlich zulegen. So kletterten die Miet- und Pachterlöse um 14,4% auf 62,5 Mio. Euro. Die Funds From Operations (FFO) als betriebliche Richtgröße stiegen um 18,8% auf 40,2 Mio. Euro.
Nach dem Einstieg der globalen Investmentgesellschaft Apollo über eine zehnprozentige KE läuft beim Immobilienkonzern Demire Deutsche Mittelstand Real Estate bis zum 14.5. ein öffentliches Pflichtangebot. Je Anteil bietet Apollo 4,35 Euro in bar für die Langener, die im vergangenen Jahr ihr milliardenschweres Gewerbeimmobilien-Portfolio auf 86 (Vj. 174) Objekte reduziert und ihre Finanzen restrukturiert haben. Dabei wurde der durchschnittliche Zins der Verbindlichkeiten von 4,4 auf 3,0% gedrückt und der Leerstand von 11,6 auf 9,4% reduziert.
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Der Gewerbeimmobilienspezialist Hamborner REIT konnte im Herbst vergangenen Jahres erfolgreich 166 Mio. Euro per Kapitalerhöhung einsammeln. Das Geld floss wie angekündigt rasch in neue Objekte.
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Die Hamborner Reit hat innerhalb weniger Tage gleich zweimal vergleichsweise tief in die Geldbörse gegriffen. So kauften die Duisburger für ca. 37 Mio. Euro einen Supermarkt in Karlsruhe, in dem der Nobel-Edeka „ScheckIn“ residiert, und unterzeichneten den Vertrag für einen Büroneubau in Berlin-Schöneberg; Kostenpunkt rund 33 Mio. Euro.
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Deutschlands Immobilienmärkte zeigen sich so stark wie selten. Damit hat sich auch das Vertrauen in viele Immobiliengesellschaften deutlich verbessert. Nun will die Hamborner Reit AG dieses positive Umfeld nutzen, um eine Kapitalerhöhung am Markt zu platzieren. Konkret werden den Altaktionären 11,37 Mio. Aktien zum Bezugspreis von 6,50 Euro angeboten. Des Bezugsverhältnis beträgt 3:1, das heißt für jeweils drei alte kann eine neue Aktien bezogen werden. Die Bezugsfrist läuft noch bis Mitte Juli (16.7.).
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So langsam nähern sich die Börsenwerte der Immobilienunternehmen wieder ihrem Net Asset Value. Weit fortgeschritten ist dieser Prozess bei der Hamborner Reit AG. Die Papiere des Duisburger Unternehmens haben seit Jahresfang um rund ein Fünftel zugelegt und notieren derzeit nur noch 15% unter dem Net Asset Value je Aktie (8,77 Euro).
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