„Kaufen, wenn die Kanonen donnern, verkaufen, wenn die Violinen spielen.“
Die Vorwürfe sind gewaltig: Adler Real Estate sei Teil eines undurchsichtigen Unternehmensgeflechts, darauf ausgelegt, profitable Zukäufe mit Schulden zu belasten, von einem österreichischen Unternehmer als Schatten-CEO kontrolliert, dessen Umfeld verdeckte Insider-Geschäfte vornehme. Zudem seien die Immobilien des Konzerns überbewertet und die Bilanzen manipuliert.
Mit der Konsolidierung von Adler Real Estate (vgl. PB v. 20.5.) ist Ado Properties (25,84 Euro; LU1250154413) in eine neue Größenordnung gewachsen. Ablesbar ist dies an den Mieteinnahmen des 1. Hj., die sich auf 147,9 Mio. Euro verdoppelten.
Beim Umbau zu einer in der gesamten Republik tätigen Immobilienplattform, die vom Grundstückskauf über die Planung neuer bis zur Vermietung bestehender Wohnungen alles im Portfolio hat, gibt Ado Properties Gas.
Bei Ado Properties gefallen uns die am Montag (18.5.) vorgelegten Q1-Zahlen in ihrer Summe. Der von Corona relativ unbeeinträchtigte Immobilienverwalter wird zudem durch die gerade abgeschlossene Übernahme von Adler Real Estate und die geplante strategische Partnerschaft mit dem Projektentwickler Consus Real Estate künftig noch breiter und besser aufgestellt sein.
Als Adler Real Estate im September mit 33% bei Ado Properties einstieg, spielten Anleger auch eine komplette Übernahme durch. Nun kommt es aber anders, denn vielmehr will sich Ado nun das Immobilienportfolio des Mutterkonzerns einverleiben und bietet 0,4164 eigene Aktien je Adler-Papier.
Die Immobilienbranche bleibt in Bewegung und mittlerweile sehen Branchengrößen auch Potenzial für Übernahmen untereinander. Dies betrifft sowohl Gewerbe- als auch Wohnimmobilien (s. „Unsere Meinung“ S. 1).
Anleger von Immobilienaktien kommen schon seit Wochen nicht zur Ruhe: Erst brachte die Mietpreisdeckelung für Wohnungen die Branche in Aufruhr, jetzt halten Fusionspläne den Markt in Atem. TLG Immobilien will mit Aroundtown (vgl. PB v. 4.9.) fusionieren und Adler Real Estate plant den Einstieg bei Ado Properties.
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Jetzt anmeldenFür Immobilientitel ist Berlin derzeit nicht gerade das beste Pflaster. Diese Erfahrung machte zuletzt auch Accentro Real Estate. Die Hauptstädter verdienen ihr Geld damit, dass sie z. B. Projektentwicklern größere Portfolios mit mindestens 50 Wohneinheiten abkaufen und den komplexen Weiterverkauf als Eigentumswohnungen organisieren.
Nachdem der Stopp bei unserem Depotwert Adler Real Estate nach der Platzierung eines größeren Aktienpakets am 22.2. gerade so hielt (vgl. PB v. 25.2.), sorgte eine zweite Verkaufswelle unter Anlegern am Donnerstag (28.2.) dafür, dass die Aktie (12,14 Euro; DE0005008007) unter unsere Absicherung bei 12,50 Euro fiel.
Bei Adler Real Estate haben am Freitag (22.2.) offenbar Minderheitsaktionäre über JP Morgan ein Paket von 4,6 Mio. Aktien zum Preis von 12,85 Euro platziert. Die Aktie unseres Musterdepotwerts (12,82 Euro; DE0005008007) büßte 7,6% ein. Ein Sprecher des Berliner Unternehmens erklärte auf Anfrage lediglich, das Unternehmen nehme „zu Käufen und Verkäufen unserer Aktionäre prinzipiell nicht Stellung.“
Nicht nur das Wetter ist derzeit frostig in Davos, wo die rd. 3 000 Delegierten aus Politik, Wirtschaft und Gesellschaft bis Freitag (25.1.) über die Lage der Welt diskutieren. Auch die Stimmung ist eher unterkühlt beim Weltwirtschaftsforum in den Graubündner Bergen: Der IWF hat gerade die Aussichten für die Weltkonjunktur von 3,7 auf 3,5% gesenkt, und Top-Manager sehen laut einer PwC-Umfrage so pessimistisch in die Zukunft wie seit der Finanzkrise 2009 nicht mehr. Nur noch jeder dritte Vorstandschef rechnet in den kommenden drei Jahren mit besseren Geschäften – 2018 war noch fast die Hälfte optimistisch gestimmt.
Unser Musterdepotwert Adler Real Estate hat seine Schwächephase vom Dezember hinter sich gelassen. Die Aktie (14,10 Euro; DE0005008007) legte seit Jahresbeginn 7,7% zu und entfernte sich damit wieder deutlich von unserem Stopp.
Unser Musterdepotwert Adler Real Estate kommt beim Aufräumen weiter voran und kann zudem einen neuen Ankeraktionär begrüßen. Am 27.12. wurde auch das zweite Bündel an Wohnimmobilien veräußert, das nicht zum Kernportfolio der Berliner gehört. Der Kaufpreis von 118 Mio. Euro lag dabei sogar 5% über Buchwert. Damit ist Adler dem Ziel eines Verschuldungsgrads von nahe 55% wieder näher gekommen.
Kurz vor Weihnachten vermeldet unser Depotwert Adler Real Estate noch Vollzug. Von den nicht zum Kernbestand gehörenden Objekten haben die beiden CEOs Tomas de Vargas Machuca und Maximilian Rienecker rd. 1 400 Wohnungen für 61,5 Mio. Euro verkauft. Angesichts einer Leerstandsquote von 31% ist der Verkauf zum Buchwert positiv zu bewerten, zumal den Berlinern auch weiterhin Mittel aus dem Facility-Management (Neuvermietungen, Reparaturen etc.) zufließen. Wie wir hören, soll auch das zweite Bündel von rd. 2 300 weiteren „non-core“-Wohnungen noch vor Jahresende verkauft werden, wobei das SDAX-Unternehmen wohl einen Preis von etwa 5% über Buchwert erzielen will.
Exzellente Neunmonatszahlen lieferte Adler Real Estate. Unser Musterdepotwert steigerte die Nettomieteinnahmen per Ende September um 38,9% auf 173,3 Mio. Euro. Verantwortlich dafür waren neben der BCP-Übernahme eine um 2,1 Prozentpunkte verringerte Leerstandsquote von 6,8% und eine Steigerung der durchschnittlichen Monatsmiete um 6,7% auf 5,45 Euro je Quadratmeter. Der starke Anstieg macht sich auch in den operativen Kennziffern bemerkbar: Das EBIT konnte mit 352,8 Mio. Euro mehr als verdreifacht werden, die Funds From Operations (FFO) verdoppelten sich auf 54,9 Mio. Euro.
Über den deutschen Aktienmarkt ziehen weiterhin veritable Herbststürme hinweg. Allein in dieser wechselhaften Woche ging es beim DAX zeitweise fast 2% nach unten – eine echte Erholung nach dem Oktober-Absturz ist nicht in Sicht.
Mit Adler Real Estate haben wir unserem Depot etwas Immobilien-Stabilität verliehen. Das heißt aber nicht, dass die SDAX-Aktie (14,64 Euro; DE0005008007) für uns keine Kursfantasie besitzt. Der erst Ende 2017 angetretene neue CEO Tomas de Vargas Machuca hat das Berliner Unternehmen vielmehr durch den BCP-Zukauf und kleinere strategische Anpassungen auf Wachstumskurs gebracht.
Exzellente Hj.-Zahlen hat Adler Real Estate am Freitag (31.8.) veröffentlicht. Dank der Übernahme von 70% an der Brack Capital Properties (BCP) im April und auf Grund eigener operativer Verbesserungen konnte das EBIT nach sechs Monaten auf 201,5 Mio. Euro verdreifacht werden. Die Funds From Operations (FFO) verdoppelten sich auf 35,1 Mio. Euro, wobei ein Viertel davon von BCP beigesteuert wurde.
Die Aktie (17,03 Euro; AT0000697750) der österreichischen Immobiliengesellschaft Conwert verteuerte sich im Zuge der Übernahmeofferte des DAX-Wertes Vonovia um über 6%. Ähnlich reagierte das Papier des SDAX-Mitglieds Adler Real Estate, das mit rund 26,2 Mio. Conwert-Aktien größter Aktionär bei den Österreichern ist.
Einer Branche konnten die Brexit-Verwerfungen an der Börse spürbar wenig zusetzen: die der Wohnimmobiliengesellschaften. Die Aktien der drei großen Spieler Vonovia, Deutsche Wohnen und LEG Immobilien mussten am Tag nach der Abstimmung zwar deutliche Abschläge hinnehmen, alle drei Papiere egalisierten die Verluste aber ziemlich schnell. Betongold gewinnt in unsicheren Zeiten eben noch mehr an Bedeutung, zumal die ungebremste Nachfrage nach Wohnraum gepaart mit steigenden Mietpreisen schon jetzt viele Investoren auf die Wohnimmobilienkonzerne lenkt.
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