Keine Prozyklik bei spekulativen Bürofertigstellungen

Immobilieninvestments sind typisch für den so genannten Schweinezyklus und entfalten oft eine prozyklische Wirkung. In der Fertigstellungsstatistik ermittelt JLL eine typische Verzögerung gegenüber der Vermietungsleistung von etwa zwei Jahren. 2002 wurden in der Folge des Internetbooms etwa 2,3 Mio. qm Bürofläche fertiggestellt, obwohl sich die Volkswirtschaft auf eine der stärksten Nachkriegskrisen zubewegte. Im größten Investmentboom der Nachkriegsgeschichte 2007, der der Finanzkrise voranlief, gab es dagegen nur 570 000 qm Fertigstellungen. Diesmal, so Helge Scheunemann, JLL-Researchleiter Deutschland, bleibt der Zyklus flach. Die Büronutzer agieren nur zögerlich, so dass das Neubauangebot niedrig bleibt. Aktuell werden vor allem Leerstände abgebaut. Die Nutzer konzentrieren sich vor allem auf gute Lagen in der Innenstadt.

Die Analyse von JLL im Zeitverlauf seit 1997 hat ergeben, dass die Kurven der Fertigstellungen gegenüber den Flächenumsätzen eindeutig zeitverzögert verlaufen. Im ersten Zyklus zwischen 1997 und 2004 fand der Fertigstellungshöhepunkt zwischen 2001 und 2003 statt. Die Flächennachfrage stürzte aber bereits seit 2000 deutlich ab und erreichte 2004 den tiefsten Wert. Wir hatten damals für Sie herausgearbeitet, dass der Überhang, der in der Folge der Internetkrise gebaut wurde, den klassischen Zyklus für zwei oder drei Zyklen verändern werde. Die dramatische Überbauung musste Konsequenzen auch für die Preisbildung haben. Dies hat sich inzwischen bestätigt, da die Spitzenmieten nach wie vor nicht die früheren Höchstwerte auch nur nominal erreicht haben. Der Zusammenhang zwischen Spitzenmieten in einem tendenziell knappen Class-A-Neubau-Erstbezug-Markt und einem immer mehr vorhandenen Nachnutzungsangebot verwischt zunehmend. Während sich in allen Zyklen vor Beginn der ersten Dekade des neuen Jahrtausends grundsätzlich Überangebot und Knappheit abwechselten und in der Hochkonjunkturphase auch schwache Flächen immer Nachfrager fanden, musste sich das als Folge der Überbauung ändern. Seither wechseln sich nicht mehr Überangebot und Knappheit, sondern lediglich Überangebot mit geringerem Überangebot ab. Unsere These ist bis heute aufgegangen.

Grundsätzlich gingen seit dem Höhepunkt 2002 die Fertigstellungen insgesamt deutlich zurück. Einen nächsten Höhepunkt erreichten sie in der Folge des Aufschwungs von 2006/2007 in den Jahren 2009 und 2010, in denen wiederum die Flächenumsätze einen starken Einbruch verzeichneten. Seit der Erholung 2011 verläuft die Entwicklung sehr viel flacher als in den vorangegangen Zyklen. Die Umsätze gehen leicht zurück und werden sich nach der Prognose von JLL ab 2014 auch wieder nur leicht erholen. Die Fertigstellungen bleiben 2013 niedrig und werden auch 2014 und 2015 nur unwesentlich zunehmen. Vor dem Hintergrund der anscheinend sich durchsetzenden generellen Änderung des Finanzierungsmarktes könnte die Entwicklung aus PLATOW-Sicht tatsächlich relativ bodennah bleiben und alle Erfahrungen früherer Zyklen außer Kraft setzen.

Auf Grund der geringen Grundstücksverfügbarkeit in den Innenstädten weiten sich nach Erkenntnissen von JLL die Aktivitäten der Projektentwickler zunehmend auch auf Bestandsimmobilien aus. 2012 lagen die Kaufaktivitäten von Projektentwicklern bei Büroimmobilien zur Entwicklung mit rund 770 Mio. Euro fast sechsmal höher als 2006 mit 135 Mio. Euro. Gleichzeitig lag 2012 der Anteil unvermieteter, spekulativer Fertigstellungen mit rund einem Fünftel in den fünf Metropolen so niedrig wie seit 2001 nicht mehr.